- Особенности строительства на арендованной земле
- Риски аренды земли под строительство
- «Как землю взять, чтобы построить. »
- Эксперты по недвижимости оценили летний сезон-2023 как удачный для инвестиций в землю и загородные дома
- Плюсы и минусы земли арендной?
- Зачем строить на съемном земельном участке?
- «Две большие разницы»
- Риски аренды земельного участка
- Стоит ли овчинка выделки?
Строительство на арендованной земле — процесс, разрешенный российским кадастровым и градостроительным законодательством. На арендованных участках можно возводить жилые дома, коммерческие сооружения и другие капитальные и некапитальные объекты. Однако деятельность арендаторов строго ограничена законом и условиями договора. Их нарушение грозит тем, что возведенное здание будет признано самостроем и уничтожено или передано арендодателю. Чтобы избежать негативных последствий, стоит узнать больше о правилах и тонкостях строительства домов на арендованной земле.
Особенности строительства на арендованной земле
Идея арендовать землю под строительство дома может возникнуть по разным причинам. Главная из них — отсутствие подходящих участков, которые можно приобрести в собственность. Значительная часть земли, привлекательной с точки зрения реализации планов развития, принадлежит государству или муниципалитету. В первую очередь это касается самых популярных категорий — сельскохозяйственных, жилых и промышленных земель.
Как правило, эти участки, как с участками, так и без них, передаются в долгосрочную аренду. За редким исключением, наиболее выгодные участки не продаются.
Договоры аренды обычно содержат определенные условия. Например, обязательство построить на участке определенные объекты — линейные (трубопроводы, автодороги) или социально-культурного назначения. Если арендатор добросовестно использует участок и выполняет условия договора, он получает право преимущественного выкупа участка по льготной цене (25-50 % от кадастровой стоимости).
Строительство на арендованных участках разрешено, но есть важные моменты, которые необходимо учитывать до подготовки проекта и начала строительства.
Следует также иметь в виду, что закон запрещает арендатору, получившему участок в результате аукциона, изменять вид использования земли (ст. 39. 8, 17 Кодекса РФ). Например, арендатор не может построить на придомовом участке промышленную лабораторию (код 2. 1) — это является грубым нарушением правил землепользования.
Изменить вид использования земли в этом случае также невозможно. При организации аукциона власти устанавливают единые правила для всех участников. В результате условия договора аренды, заключенного с победителем аукциона, в части землепользования не могут быть изменены. Данная правовая позиция была подтверждена Верховным судом РФ.
Риски аренды земли под строительство
Во многих случаях строительство жилья на арендованной земле не является приемлемым вариантом. К ним относятся случаи, когда производитель не располагает достаточными средствами для возмещения затрат. Тем не менее, рекомендуется рассмотреть возможность аренды земли под строительство.
Прежде чем решиться на открытие помещения и строительство на арендованной земле, желательно проконсультироваться с экспертом, который хорошо знаком с отношениями между землей и собственностью. Специалисты компании «ХелпДевелопмент» помогут вам найти подходящий участок в Москве или Московской области, составят договор с приемлемыми с обеих сторон условиями и обеспечат сопровождение на всех этапах сделки. Свяжитесь с нами, чтобы получить бесплатную консультацию по вашему вопросу. С нашей помощью вы сможете избежать возможных рисков и сэкономить массу времени!
«Как землю взять, чтобы построить. »
04. 07. 2006 Полиграфические участки под здания обычно сдаются в аренду, а иногда и в субординацию производителями или инвесторами. В некоторых случаях при аренде участка необходимо уплатить НДС. А чтобы оформить аренду, владелец участка должен получить согласие собственника участка. Ирина Мамина и Юлия Пономарева, генеральные директора и аудиторы ООО «Аудиторское партнерство», могут рассказать вам, как этого избежать.
Для того чтобы строительная компания могла заниматься возведением объекта, участок должен быть либо в собственность, либо в аренду (подпункт 1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве», статья 16, статья 1 Градостроительного кодекса). В большинстве случаев предприятия арендуют землю под строительство у местных властей. Это разрешено законом о земле (статья 2, пункт 2 статьи 22). Приняв решение о разрешении на участок, орган власти оформляет юридический документ — выписку из решения, план самого участка, его границы и т. д. Кроме того, компания выдает лицензию на проведение строительных работ. Земля — это природный ресурс, получивший имущественную аренду от «государственного или местного органа», и компания должна платить за аренду. В то же время она становится носителем НДС. Это значит, что компания сама исчисляет сумму НДС с арендной платы и перечисляет ее в бюджет (ст. 3 Налогового кодекса, § 161). Однако из этого правила есть исключения. Так, платежи за «право пользования природными ресурсами» не облагаются НДС (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ). Остается только понять: являются ли они природными ресурсами земли? Утвердительный ответ на этот вопрос содержится в статье 9 Конституции и статье 129 Гражданского кодекса. Обе статьи признают землю природным ресурсом. Это означает, что если предприятие арендует участок земли у властей, оно не может начислять НДС на арендную плату. Однако арендатор должен выписать счет-фактуру. К нему должны быть приложены документы. В
Чтобы ответить на этот вопрос, отметим, что аренда Если договор аренды заключается на срок менее пяти лет, то договор определяет необходимость согласия собственника на аренду (Закон о земле, ст. 5, ст. 5). Если в договоре прописано требование о том, что участок не может быть отмежеван без согласия собственника, необходимо учесть его мнение. Если компания арендует государственный или муниципальный участок на срок более пяти лет, он может быть отмежеван без согласования с властями (Земельный кодекс, статья 9, § 9). Достаточно в разумный срок уведомить об этом землевладельца. В этом случае даже записка о согласии не поможет владельцу по своему усмотрению решить, кто будет управлять его участком. Такая ситуация не всегда устраивает владельца. По этому вопросу даже были судебные разбирательства. Однако судья отметил, что в договоры аренды земли сроком более пяти лет не следует включать условие о том, что «арендатор должен получить согласие землевладельца на передачу участка в аренду» (Судебное решение № 24 марта 2005 г., «О передаче участков в аренду», Судебное решение № Не применимо к данному правилу. Случаи. Договоры аренды могут быть подписаны еще до выхода Закона о земле. То есть до 29 октября 2001 года. Это вполне реальная ситуация. Срок действия таких договоров обычно составляет 10-5 лет и более.
Эксперты по недвижимости оценили летний сезон-2023 как удачный для инвестиций в землю и загородные дома
(149 TC). Договоры субаренды заключаются не с органами власти, а предприятие арендует у них землю. Поэтому НДС подлежит уплате с субарендных платежей. Мы можем только посоветовать предприятиям По возможности сразу зарегистрировать право интриги от властей к контрагенту. Только в этом случае компания сможет снизить налоговую нагрузку и избежать уплаты НДС в бюджет с арендной платы за землю. Данный раздел подготовлен с использованием правовой системы «Галант».
Кто занимается вложением денег в строительство инвесторами на строительных площадках. В дальнейшем инвестор — это тот, кто описывает построенный объект как основное средство (статья 4, пункт 2 закона от 25 февраля 1999 года, статья 39 фз, пункт 2, «Об инвестиционной деятельности»). Пользователи — компании, государственные органы, частные лица (статья 5, пункт 5 Закона № 39-ФЗ). Иными словами, все, для чего ведется строительство. В большинстве случаев пользователем является сам инвестор. Однако часть построенного объекта может быть передана, например, местным властям. Производитель — это компания или индивидуальный предприниматель, которые владеют или арендуют землю под строительство (стр. Участие в долевом строительстве). Владелец проекта ведет строительство, следит за его ходом и ведет учет затрат на строительство. Они либо производят сами, либо поручают выполнение задач другим. Подрядчик не включает построенные объекты в состав основных средств. Он передает их инвестору. Заказчик — это специализированная компания, которая организует работы, контролирует качество и взаимодействует с подрядчиком на стройплощадке от имени инвестора или производителя (ст. 3 и 4 Закона № 39-ФЗ). Заказчик является неотъемлемой частью строительной площадки, если у подрядчика нет необходимых лицензий и сотрудников с требуемой квалификацией. Подрядчики — это строительные организации, имеющие лицензию и выполняющие строительно-монтажные работы по договору подряда (п. 4 ст. 4 Закона № 39-ФЗ). Часто на строительных площадках.
Летний сезон традиционно считается самым активным на рынке недвижимости страны. В начале лета люди хотят проводить все меньше времени в душных квартирах в городе или за городом.
Впрочем, среди покупателей оживились и те, кто хочет приобрести недвижимость самостоятельно, и те, кто хочет заработать на таком рынке. Более того, эксперты гарантируют, что сезон этого года можно считать самым удачным за последние годы для покупки как готовых загородных домов, так и участков.
По данным компании «Инком-Индивижимость», средняя цена без подряда снизилась на 13 % за год — с 3,8 млн рублей до 3,3 млн рублей. Коттеджи также подешевели, снизив среднюю цену на 13 % — с 32 млн рублей до 27,7 млн рублей.
Покупать участки рекомендуется с помощью инженера-землеустроителя, который проверит достоверность данных
Валерий Летенков, генеральный директор Московского инвестиционного агентства недвижимости, уверен: «Сейчас лучшее время для покупки участка, так как цены самые низкие, плюс собственники готовы получать скидки». — Подобный период был в 2014-2015 годах».
По мнению экспертов, благоприятный ценовой период на рынке недвижимости страны продлится недолго. Затем цены снова вырастут. Покупатели, которые успеют приобрести землю сейчас, смогут заработать на ее выгодной перепродаже. Инвестиции в участки считаются самыми простыми и в то же время самыми надежными. В отличие от того же коттеджа, участки не изнашиваются, их нужно содержать и вкладывать в них дополнительные средства. Со временем участки дорожают, не считаясь с редкими скачками цен. Это значит, что покупка участка может гарантировать выгодную перепродажу со временем. Однако, чтобы заработать на перепродаже участков, не обязательно ждать слишком долго. Это можно сделать и быстрее.
Если позволяет общая площадь, одна из форм инвестиционного использования участка — разделение его на более мелкие участки», — говорит Валерий Летенков. Эксперты убеждены, что, разделив большой участок на множество мелких, можно буквально вложить пять средств и хорошо заработать на перепродаже. Однако заговоры заговорам рознь. Поэтому при выборе эксперты рекомендуют учитывать некоторые важные оттенки.
Перед покупкой участка необходимо проверить наличие весов и ограничений, а также возможность подключения коммуникаций», — советует Валерий Летенков. — При выборе следует обратить внимание на градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В настоящее время этот документ может получить только собственник. Кроме того, необходимо проверить земельный кадастр. Участок должен иметь точку на карте местности. Рекомендуется приобретать участки с помощью кадастрового инженера, который проверит достоверность данных. Также следует проверить историю перехода прав на участок».
Если у инвестора есть средства, эксперты рекомендуют пойти дальше и построить на выгодно приобретенном участке коттедж. Это позволит получить максимальную выгоду.
Инвестиции в загородную недвижимость сегодня актуальны как никогда. ‘ — говорит Юлия Усачева, директор Городского центра агентств недвижимости. — Если говорить об инвестициях в перепродажу, то, на мой взгляд, в этом году можно выиграть до 30-35 %».
Наибольшей популярностью у покупателей в настоящее время пользуются дома в стиле модерн, барнхаус и скандинавский стиль
В настоящее время спрос на коттеджи в Подмосковье остается стабильно высоким, — поясняет Константин Иванов, руководитель отдела маркетинга КП «Британика». — В 2023 году положительная динамика на уровне покупок наблюдалась в трех из последних пяти месяцев». По данным экспертов, в конце мая 2023 года спрос на покупку коттеджей в Москве и Подмосковье вырос на 8% по сравнению с апрелем.
В настоящее время наибольшим спросом пользуются одноэтажные площади 60-150 кв. м, — говорит Константин Иванов. — По количеству спален на первом месте находятся дома с тремя спальнями.
Покупателей все больше привлекают проекты с полным или частичным панорамным остеклением. Если говорить об архитектурных стилях, то наиболее популярны дома в стиле модерн, скандинавском стиле и стиле Barn House. Людей привлекают технологичность, минимализм и правильная организация пространства.
Плюсы и минусы земли арендной?
Важным для покупателей становится вопрос экологичности материалов. Растет спрос на дома с плоскими крышами. Эксперты считают, что на сельской недвижимости можно зарабатывать не только деньги, но и выгодные продажи. Купив участок и сдав его в аренду под строительство коттеджа, можно получить неплохой доход.
Кроме того, цена аренды участка может быть дешевле, чем собственность.
Арендные платежи нужно платить ежемесячно. Это раздражает и обходится недешево.
Минусом по разным причинам является то, что договор аренды может быть не продлен, что создает множество проблем.
Для строительства дома требуется разрешение на строительство.
Проще говорить о плюсах и минусах чего-либо.
В данном случае можно сравнить участок земли и участок, приобретенный в собственность.
На начальном этапе арендованный участок имеет вертикальное предшествование.
Его проще оформить документально, а первоначальные вложения минимальны.
Однако затем положение уравновешивается.
На арендованной земле можно вести капитальное строительство или организовывать бизнес, но есть риск, что участок будет изъят в случае нарушения (существует множество ограничений на капитальное строительство на арендованной земле).
Приобретенные участки можно сдавать в аренду и получать нефиксированный доход.
Участки в престижных или более-менее примечательных районах всегда стоят дороже. Это значит, что владелец участка может продать его с прибылью (неплохой), а арендатор — нет.
При организации бизнеса на арендованной земле владельцу гораздо проще привлечь (вложить) деньги из-за рубежа, чем арендатору.
Конечно, это только мое мнение, но мне кажется, что покупка земли экономически гораздо выгоднее, но важна первоначальная сумма, плюс большое желание (оформление документов на собственность — долгий процесс).
Закон не обязывает завершать строительство в течение некоторого времени. Земля не должна быть признана совершенно пустой для рытья траншей под фундамент.
Зачем строить на съемном земельном участке?
«Две большие разницы»
Я живу в квартире. Но долгое время я арендовал ее под огород. Давным-давно, в советское время, жильцам квартир давали землю под строительство гаражей. Со временем закон изменился. Сегодня земля под гаражом считается арендованной. Каждый год за этот небольшой участок земли под гаражом нужно платить 911 рублей. А на семью приходится два гаража. Выплачиваются тысячи рублей. Это не маленькая сумма для жителей небольшого города с сопоставимыми зарплатами. Сейчас я вышел на пенсию. Имею право на льготы по земельному налогу. Но, к сожалению, льгота не распространяется на арендованные участки. Чтобы получить право на льготу, вы должны быть собственником недвижимости, а не арендатором. Это один из недостатков арендованной земли. Для переоформления в собственность требуется не только время, но и деньги. Она не возвращается сразу. Я имею в виду прибыль. Это основной недостаток собственности. Очень сложно продать гаражи. Количество жителей в муниципалитете уменьшается с каждым годом. Поэтому, если стоит приобретать эту недвижимость, гараж и участок должны быть меньше. Однако это проблема небольших населенных пунктов, а в больших городах все иначе. За огород мы платим 650 рублей. Это просто бог, учитывая, что доход идет от Бога. Правда, мы боимся, что земля не наша, ведь строить коттедж или другой капитальный город, в конце концов, нужно именно на ней. Далее попробуйте заключить несколько сделок. Пробегитесь по документации. В этом случае недвижимость лучше. Но, опять же, этот процесс передачи занимает время и немалые деньги.
Риски аренды земельного участка
Чаще всего петербуржцы, планирующие переехать за город или построить дачу, строят на земле, оформленной в собственность. Менее распространено строительство на арендованных участках. Это сопряжено с множеством юридических тонкостей и почти всегда очень опасно. В чем же привлекательность такой операции и что ждет производителей, выбравших такую тактику?
Инвесторы, строящие дома в садоводствах, и подрядчики преследуют разные цели при реализации недвижимости на арендных участках. Суть объясняет Светлана Невелева, директор по развитию компании «Новые территории РУС». Частных застройщиков часто привлекает возможность жить в красивых местах, где в силу законодательных ограничений невозможно приобрести участки в собственность. Для потенциального покупателя риски строительства на арендованной земле очень высоки. Возникает множество вопросов. Почему нанимают, у кого арендуют, почему невозможно оформить собственность? Возможно, привлекает конкретное место на берегу живописного озера или влагалища, но по документам это земля отдыха. Риск отчасти оправдан, если речь идет о небольших зданиях по низкой цене», — комментирует один из экспертов. Инвесторы, занимающиеся строительством недвижимости на арендованных участках, могут использовать такой ход и впоследствии получить эту землю в собственность. Такая возможность есть в нашем законодательстве. Первый шаг — взять участок в аренду, затем построить какой-либо объект жилья, зарегистрировать этот объект жилья, а затем заменить участок на строящийся. Такая тактика используется, когда нет возможности оформить участок в собственность как чистую землю», — поясняет Невелева. Спикер отмечает, что этот случай имеет много оттенков с юридической точки зрения и не является опасным. В процессе строительства законы и соглашения сторон могут адаптироваться, а люди — меняться
Стоит ли овчинка выделки?
Строительство на арендованных участках требует знания тонких юридических моментов, в том числе эксплуатационного назначения участка и возможностей арендатора. Срок аренды участка, расположение и характер здания, возможность или невозможность капитального строительства — эти и другие моменты должны быть согласованы с собственником, а также с государственными органами. Нарушение одного из пунктов договора требует его аннулирования или переоформления.